Kunskapsmatrisen

Social hållbarhet i stadsutvecklingen

Norra Sorgenfri – strategier för en levande stadsdel

Stadsdel
Med sitt centrala läge och spännande kombination av industriellt arv och kreativa inslag har Sorgenfri i Malmö flera likheter med Ringön i Göteborg. Runt 40 olika aktörer och fastighetsägare är verksamma i området. Men det finns också stora obebyggda ytor. Här berättar Gunilla Kronvall, arkitekt i Malmö, om omvandlingsprocessen av Norra Sorgenfri som ska utvecklas till en stadsdel med 2500 nya bostäder och 1500 arbetsplatser.

Utbyggnadsområde Sorgenfri (Malmö Stad)

Malmö har på kort tid gått från industristad till kunskapsstad och ser sig numera i första hand som en del av en större region. 20 000 personer pendlar dagligen över bron till Danmark.
– De senaste 15 åren har Malmö fokuserat på hållbarhet, och det har inneburit förändring av attityder och strukturer. Det offentliga rummet är hela tiden i fokus för samtalet. Oavsett om vi diskuterar teknik eller verksamheter så handlar det om att utveckla det gemensamma offentliga rummet. När högskolan etablerades var det viktigt att den hamnade mitt i staden för att påverka de offentliga rummen där, säger Gunilla Kronvall.
Malmö utvecklar också sina markinnehav i Västra hamnen och Hyllie. Det finns fem olika områdesprogram som fokuserar på befintliga bostadsområden. Man har utsett en koordinator för varje program, som är placerad i stadsdelarna och som har i uppdrag att se till att olika förvaltningar samverkar kring gemensamma utmaningar.

Varför Norra Sorgenfri?
Stadsdelen Norra Sorgenfri är Malmös äldsta industriområde. Många av de gamla miljöerna är bevarade, det finns exempelvis en fabrik som tillverkat korvskinn i tre generationer. När de var som störst exporterade de till 50 länder. Fabrikshusen bär också spår efter tre generationer arkitekter, något som gett husen en intressant karaktär. Idag används husen av en gymnasieskola.
I dagsläget finns ungefär tusen arbetsplatser i området, och tanken är att Norra Sorgenfri ska utvecklas för att rymma 2500 bostäder och 1500 arbetsplatser.
– Området kan se öde ut på ytan om man rör sig där idag. Men det händer mycket här; det finns alternativa kulturyttringar och många verksamheter och kreativa företag, säger Gunilla Kronvall.
Varför engagerade sig då Malmö stad i området?
– Under en period var det mycket fokus på Hyllie och Västra hamnen i Malmös utveckling. I arbetet för ÖP 2005 var vi ett par personer som ville ha balans och även titta på de östra delarna av staden. Vi studerade barriärerna i ett stort område, och vaskade fram att Norra Sorgenfri var centralt. Området ligger väldigt strategiskt i Malmö, mellan centrum och de östra delarna. Detta gör att det är relevant från stans sida att jobba här: för att läka ihop staden och överbrygga barriärer, säger Gunilla Kronvall.

Många små fastighetsägare
Marken i Hyllie och Västra hamnen ägdes av Malmö stad, vilket gjorde att man kunde driva utvecklingen som exploatör. Men så var inte fallet i Norra Sorgenfri. Här fanns istället många små privata fastighetsägare. I normala fall brukar Malmö stad inte gå in och vara så aktiva på privat mark.
– Men om något ska hända i ett område med många små fastighetsägare så måste någon ta ledpinnen. Man väntade länge på att något skulle hända av sig självt i området. Men det är svårt som enskild fastighetsägare att satsa om man inte vet om någon annan i området kommer att göra det, säger Gunilla Kronvall.
Malmö stad satte igång en visionsprocess i området med intresserade fastighetsägare, förvaltningar och exploatörer. Syftet var att tillsammans komma fram till vad Norra Sorgenfri skulle kunna vara i framtiden.

Illustrationer satte fart på intresset
I samtalen enades man om traditionell kvartersstadsstruktur, eftersom det passade väl i stadsdelen. – En illustratör anlitades för att ta fram tre bilder och vi lade mycket tid på att diskutera och bestämma innehållet i visionsbilderna. Den första bilden visar Industrigatan som är ett huvudstråk i området. Här skulle det vara mänsklig skala; fotgängare skulle kunna röra sig i småskaliga miljöer. Materialen i de nya byggnaderna var de som använts i de gamla industrierna. Den andra bilden visar hur den gamla arkitekturen inlemmas i det nya. Den tredje bilden visar hur det är att bo i området, med små platser och en trygghet i att det händer saker i bottenvåningarna, säger Gunilla Kronvall.
När illustrationerna tagits fram trycktes skriften Vision Norra Sorgenfri.
– Bilderna valsade runt i media och fick ett eget liv. Det innebar att det blev ett helt nytt intresse för stadsdelen. Markpriserna i området gick upp med ca 50 % på ett halvår.

Planprogram
Nästa steg i processen var att göra ett planprogram. Det diskuterades vilken skala som var lämpligt för området och man tittade på andra städers täthet och skala.
– Malmö är ju varken Venedig eller New York. Vi landade till slut i något som man skulle kunna kalla en Malmöskala.
Själva planförslaget blev rättvist och pragmatiskt: gatorna fick ligga i fastighetsgränserna. Då fick alla fastighetsägare en del av det offentliga rummet på sin fastighet. Det innebär också att alla är med och betalar och gör det möjligt att utveckla en fastighet i taget.
– Det är intressant med tidsåtgången till själva planritandet i en sådan här process. Jag jobbade med området och processen i sex år, men gatustrukturen och kvartersindelningen för området i sig tog bara två veckor att göra, säger Gunilla Kronvall.

Nyckelvärden och kompensationstänkande
Som en del av arbetet identifierades nio nyckelvärden. Några av nyckelvärdena handlar om kvaliteter som är byggherrarnas ansvar att utveckla, och några är kommunens.
– Att det skulle finnas offentliga bottenvåningar, små fastigheter (små byggherrar), och en funktionsblandning lades på byggherrarna. Staden jobbade med integrerat gatunät, sammankopplade offentliga rum, stråk mellan centrum och östra Malmö, offentliga aktiviteter och attraktioner – och med att vara en tydlig dialogpart.
Vissa saker som exploatörerna ska göra – som offentliga bottenvåningar – kostar extra. Därför räknade kommunen på merkostnaderna för sådana kvaliteter. Fastighetsägarna kompenserades sedan för de extra kostnaderna genom att exploateringsgraden ökades – från 1,0 till mellan 1,4 och 1,9.
– På så sätt lyftes värden som annars lätt kan förhandlas bort. När de fanns med i beräkningarna gick inte det, säger Gunilla Kronvall.

Stadsdelen delaktig i processen
Projektets fortsättning och fördjupning efter planprogrammet var uppdelat i fyra olika delprojekt. De leddes av miljöförvaltningen, gatukontoret, fastighetskontoret och stadsbyggnadskontoret. Under hela processen jobbade man tätt ihop med stadsdelsförvaltningen.
– Den planeringsansvarige på stadsdelen var med i kärntruppen i projektet. Hon bevakade länken till skolor, förskolor, trygghetsfrågor och det offentliga rummet. Detta var ett ovant arbetssätt från stadsdelens sida. Det krävdes en process över ett par år för att få samarbetet att bli helt naturligt, säger Gunilla Kronvall.

Dialog över tid framgångsfaktor

Under hela processen och under projektets alla år fördes en kontinuerlig dialog med byggherrar, fastighetsägare, föreningar, verksamheter, förvaltningar och allmänhet.
– 70 till 80 procent av min projekttid användes till att vara på plats i området, där till exempel många projektmöten hölls. Det var ett sätt att lära känna de olika verksamheterna och se vad som hände i området. Detta gjorde att jag inte var inne så ofta på kontoret. Kollegor på stadsbyggnadskontoret undrade ofta – var är du? Vad gör du? säger Gunilla Kronvall.
Facit kom när byggherrar och fastighetsägare i området började planera bostäder och blandad stad i enlighet med vision och planprogram – som de hade varit med och tagit fram. Delaktigheten och dialogen över tid blev en framgångsfaktor.
Dialogen omfattade också med de 150 konstnärer som är verksamma i området.
– Vi jobbade och diskuterade med dem för att se hur de kunde vara en del av utvecklingen och framtiden i området. Genom att dialog fördes och människor träffades dök det också upp nya aktörer, exempelvis bygg-gemenskaper, festivaler och en blogg kring området. Staden fanns där för att sammanföra och länka människor. Vi hade en utställning under ett par års tid i korvskinnsfabrikens nedlagda lokaler. Där kunde man slinka in och titta på vad som pågick i området, säger Gunilla Kronvall.

Strategier för att säkerställa kärnvärden
Det skapades en struktur som gjorde att det blev tydligt i vilka delar av processen som saker och ting säkerställdes. Vad skulle tas upp i dialogen, detaljplanen, byggloven och exploateringsavtalen?
– Exempelvis lades det in i exploateringsavtalen att det vid alla fasader i söderläge skulle finnas sittplatser utefter minst hälften av fasaden. Det fanns också en stadslivsfaktor. Det innebar att varje hus skulle bidra till det offentliga livet i stadsdelen på något sätt. Det kunde vara en cykelpump, bänkar, konstnärlig utsmyckning eller någon form av klimatskydd, säger Gunilla Kronvall.
I exploateringsavtalen skrevs också in att byggherrarna fick betala en lägre avgift för allmän platsmark om de använde de befintliga byggnaderna och renoverade dem till bostäder – istället för att riva de äldre husen för att bygga nytt.
För att behålla småskaligheten i stadsdelen var det viktigt att många fastighetsägare var med i planeringen och genomförandet av området.
– Det var därför staden från början valde att inte köpa upp hela området utan istället arbeta i dialog. Ett tag efter visionsarbetet, när intresset för området ökat, kom ett större bolag och sa att detta verkar jättespännande. Vi köper hälften av området så kör vi! Men då sa faktiskt stadsbyggnadskontoret nej tack, det vill vi inte. Ni får fokusera på andra utvecklingsområden, för här vill vi ha en småskalighet, säger Gunilla Kronvall.

Uppdragen och intresset kom stegvis
Uppdragen att jobba med Norra Sorgenfri från politikerna kom efter hand. Väldigt mycket av arbetet drevs av tjänstepersonerna själva.
– Till exempel fick vi ett första uppdrag att göra visionsarbetet, och detta skapade i nästa steg ett tryck utifrån att fördjupa arbetet och ta fram ett planprogram. När trycket fanns fick vi förnyat uppdrag att jobba vidare med processen, säger Gunilla Kronvall.
Det började med en vision 2006 och fortsatte med planprogram och ekonomisk analys under 2007 och 2008. Därefter, 2008-2009, kom utställning och dialog. 2009 och 2010 fortsatte processen med utvecklingsarbete och genomförandeprogram. Genom hela processen pågick ett kontinuerligt arbete med vision, dialog, detaljplan och exploatering.

Risk för gentrifiering
Det är en klurig balansgång att hålla kvar lite av det ruffiga i den här typen av områden.
– Det är oerhört svårt. Till exempel är en del konstnärer uppsagda från sina lokaler idag. Den målgrupp som flyttar in förväntas vara ekonomiskt stark. Nybyggnation är ofta dyrt och utvecklare vill driva upp mark- och bostadspriser. Men än så länge finns det fortfarande kvar subkulturer, säger Gunilla Kronvall.
Hennes erfarenhet är att det lätt skapas motsättningar i den här formen av miljöer, på grund av att olika aktörer har olika intresse för områdets framtid. Motsättningar som delvis kanske går att lösa med hur de nya husen placeras, och genom att jobba med en långsam exploatering.  Dialog med alla inblandade är också viktigt.
­– Det finns ju också en stor grupp av människor som söker det som inte är så tillrättalagt. En utmaning är att se till att det finns kvar lokaler med låg hyra när området förändras, säger Gunilla Kronvall.

(första gången publicerad 2012)


Taggar kopplade till denna artikel:

Stadsliv